精益管理网 手机版 | 精益管理网-精益120网 | Lean120.com | 网站收藏 | 微信交流
当前位置: 精益120首页 > 精益工厂管理 > 成本管理 > 文章 当前位置: 成本管理 > 文章 { Lean120.com }

房地产设计阶段成本控制要点

【精益管理网】    时间:2019-01-01   作者:远洋设计   来源:远洋设计  H - 小 + 大

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

一、设计的重要性

工程设计是全面规划和具体描述项目施工示意图的过程,是工程建设的灵魂,是科学技术转化为生产力的纽带,是处理技术与经济关系的关键环节,是计划与控制建设工程成本的重点阶段。

设计是否合理直接影响整个设计方案的经济合理性,正确合理的平面设计可以大大减少建筑工程量,节约建设用地,节省建设投资,降低工程造价及项目运行后的使用成本。

设计阶段是房地产项目成本控制的关键和重点,虽然设计阶段只占全过程建安费用的1.5%-3%,但是对于整个工程造价的影响可高达75%以上,直接影响项目成本和项目盈利,所以设计图纸质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定了成本投入。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

二、设计与成本关系

从前期报批报建到建安施工,乃至景观绿化、大小市政配套,纵观房地产建设的各个重要阶段,设计的痕迹无处不在,同时,成本也交织其中。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

可以说,设计过程中成本无处不在!

三、设计阶段的成本控制要点1.土方及地形

土方挖运为非客户敏感项目,且消耗成本巨大,影响项目进度,因此,尽可能减少土方挖运及外购量。尽可能按原有地势建造产品,减少动土量。例如在坡地上建造坡地建筑,在洼地中建造地下室。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。山地土方成本(因地质情况不同)比平地高出3-10倍,山地项目设计务必慎重。

2.地下室

地下室是土建成本较大的一项。影响地下室成本的因素很多,包括地下室层数、地下室层高、顶板覆土厚度、地下室布置、柱网等。

(1)地下室层数

地下室需要结合地形充分考虑埋深,车库的成本由低到高为地面<架空<半地下室<全地下室。在必须做全地下室的情况下,应尽量按照下图原则遵循。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

(2)地下室层高

结合地下停车和设备安置的需要,确定地下室层高。控制层高能够减少埋深,从而降低地下室结构成本,减少土方量。结合具体情况,可以考虑机械车位的设置。

有梁楼盖层取3.6/3.7m(人防),无梁楼盖层层高取3.3/3.4m(人防)。

(3)顶板覆土厚度

在满足景观绿化和政府设计规范要求的前提下,尽可能降低覆土层的厚度。不要由于种植个别大乔木,大量增加覆土厚度(可以局部覆土)。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

(4)地下室布置

地下室布置应考虑以下内容:

  • 形状尽量规整,避免出现多段折线,避免出现锐角弧线;

  • 大小仅满足报批和基本使用功能即可,避免出现多余空间;

  • 柱网体系尽量统一;

  • 尽量将车行系统和消防车道合一,尽可能减少消防车道和扑救面的面积;

  • 设置合理的车行和人行道宽度。

合理的人防区布置方案主要包括四种方案,如下图所示。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

(5)柱网

柱网应尽量整齐,柱距适中。考虑到合规性和使用舒适性,一般单柱网尺寸为7800*7800mm~8100*8100mm。

(6)设备用房

设备用房尽量布置在塔楼下方范围内,尽可能不影响停车位。注意优化管线路由,减少管线长度,高度够用即可!

(7)底板及顶板结构找坡

由于地下室面积较大,建筑找坡需要花费大量成本,地下室内排水可以通过同方向、同坡度的结构找坡,将地面水收集到排水沟。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

3.单体设计

成本优化中除了需要关注常见的优化布局、优化户型、优化结构含量外,还需要特别注意层数、层高、门窗、外饰面、园林景观、路网、机电等方面的设计。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

(1)建筑层数控制

建筑层数的确定主要影响因素有四个:一是消防,二是造价,三是运输费用,四是管理维护费用。在设计中,需做足控高,减少楼座,同时需要关注临界高度层数。一般建筑层数宜应选择接近临界点高度的层数,主要需要关注的临界高度层数有:6层、11层、18层、30层(100m)。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

(2)层高、隔墙、门窗

层高的变化影响钢筋、砼、模板、保温、外饰面等成本的变化,直接影响建造成本。据统计层高每降低10cm,至少可以节省建安成本1%。

隔墙设计中,非承重墙采用100mm即可,既节约成本,又能增加室内使用面积。门窗设计中,需注意以下几个原则:

  • 控制窗地比;

  • 合理布置门窗尺寸,合理分隔,尽量减少开启扇数量。

  • 对比选择框料含量小的且满足抗风压的型材进行设计。

  • 慎重选择非标门窗系统,减少开模费用。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

(3)沉降缝及外挑构件

减少沉降缝设置。每设置一条沉降缝,不仅要增加缝自身的装饰费用,缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用,因此沉降缝数量宜越少越好。建议在符合设计规范的情况下,减少沉降缝设置。

优化外挑外挂构件。合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质,繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余,而且增加成本支出。建议精减过度的外挑外挂构件,形成建筑和成本的双赢。

(4)外饰面及金属、钢构件

外饰面设置应避免外立面构件遮光现象,考虑产品定位、装饰材料的耐久性及后期维护成本。建议慎重使用木制品及钢制品。木制品易开裂脱漆,钢制品易生锈,后期维护费用较高,且存在后期客户投诉的隐患。

金属构件、钢构件需区分使用场所(室内外),分别采用不同的防锈、防腐处理。建议视产品定位及应用部位不同,重要构件可遵循如下原则:室外或沿海地区选择氟碳喷涂、室内选择阳极氧化或粉末喷涂即可。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

(5)栏杆、百叶

栏杆设置建议根据产品定位确定栏杆档次,尽量使用标准化栏杆,批量采购,提高效率并降低成本。

防水百叶造价较高,且普通百叶+防水亦能起到防水作用,所以需综合考虑产品定位,慎重选择。建议根据定位确定百叶类型,百叶遮挡外墙部位不需做墙砖或外墙漆。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

(6)机电控制

隐蔽的管路、电缆、电线等在满足使用要求的情况下,建议符合要求即可!本文总结出以下几个关键点:

  • 在没有特殊要求情况下,住宅项目,变电所没有必要配置备用低压柜;单体配电总柜备用回路有一路即可;

  • 合规的情况下,能共用总柜的,没必要单独配置配电柜及电缆;

  • 前端配置滤波器的情况下,取消分支出线回路滤波器;

  • 取消不封闭外廊部分烟感探测器及相应的配管配线;

  • 客厅次卧的插座数量可以在满足客户需求功能的前提下,适当减少。

  • 生活泵房设置在地下室尽量远离住户,避免因增加降噪措施而产生的施工成本。

  • 优化地下室集水坑数量,尽量合并排水,减少泵坑,也节约了侧壁与顶板上的防水套管及管材。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

图为某工程案例的管道布置优化方案,在优化过程中,主要包括:

  • 吊顶内水管走直管,节省了管道材料;

  • 优化主干管的走向,减少系统的设计扬程及大管径管道的使用;

  • 排水管材采用UPVC管,节省支吊架、防腐剂本身的管材差价;

  • 铜电缆可以改为铝合金电缆;

  • 管材等在满足规范的前提下选用价格较低的产品;

  • 总平过路电缆钢套改用玻璃钢管,玻璃钢管强度可满足电缆,敷设要求,且防腐性更好,造价低于钢管。

4.园林及路网

(1)园林景观控制

在园林景观设计中,需要谨记:硬景成本比软景高得多!!!景观设计中,建议注意以下三个方面:

  • 关注细节,会有出其不意的效果(如残疾人通道、门槛斜坡等)。

  • 提供软硬景观标准做法表(如草坪、绿篱、道路、石材、砌块)及相应价格表。

  • 控制景观构筑物的数量与体形。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

(2)路网布置

路网布置中,要注意以下三个原则:

  • 道路(包括基层和面层)成本>同等面积软景成本,在满足规范与交通组织的前提下,减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。

  • 减少路网的不合理曲线和弯折,道路的设计应充分考虑客户的实际需求。

  • 在满足消防、交通流向疏导等前提下,应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本,又可减少出入口长期的人员管理费用,避免安全隐患。

在某工程路网布置中,其设计的主入口分隔绿带“舌头”太长,影响实际通行,因此可根据需要将主入口修改如下图蓝色部分所示。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

四、建筑创新主要方向

1.灰空面积

灰空面积是指直接投入成本但却不能作为销售面积换取产出的部分。不同于无效成本,灰空面积对营销会起到卖点的作用,是有溢价空间的面积。如:沉式庭院、架空层、转换层、阁楼、阳台、电梯前室后室等,出售时都不计面积。

设计阶段成本控制要点全在这啦,不能更细了!

因此,设计、成本、销售部门应根据不同方案涉及成本与预测售价情况进行经济指标测算,创造更多能够产生溢价空间的灰空面积。

同样的方式也适用于客户敏感点方案的确定。

2.无效成本

无效成本是指对整个销售没有溢价,没有带动销售、扩大品牌影响的价值。如:砸掉重做的成本、容积率浪费、结构含量过大增加的成本等。

无效空间主要体现在层高上,层高过高又无法产生溢价,就是浪费。

因此在设计过程中因注意空间比例!虽然层高增加更通风舒适,溢价更高,但是如果进深和开间固定,层高过多的增加,就会显得空间过于狭窄,既影响整体格局,又造成无效成本的浪费。

同时,由于大开窗光线更通透!复杂的外立面设计风格往往更吸引客户!所以要看由此产生的溢价是否能够偿付增加的成本,否则就是无效成本!

总结

设计过程中成本无处不在,营造人员既要随时优化非客户敏感点的成本,又要围绕客户敏感点进行成本分析,为溢价创作更优秀产品。

成本是活的,不是死算,成本只为创造价值!

【版权声明】本站文章版权属原作者,转载请注明作者和来源,如对本网所转文章有异议,请联系我们处理,谢谢!

上一篇:成本控制六招

下一篇:成本控制方法清单

鲁ICP备19005852号  华安盛道精益管理咨询公司  地址: 青岛市徐州路98号班芙春天2号楼808室  电话:0532-85017530 13864212978  微信交流 华安盛道欢迎您!
Copyright © 精益管理网-精益120网(Lean120.com) 华安盛道使命:致力于精益管理知识普及,致力于企业经营业绩提升! Powered by 55TR.COM CEBN.cn